Surrogare Mutuo: Significato, Vantaggi e Cosa Conoscere

Surrogare Mutuo: vediamo cosa significa, i vantaggi e tutto quello che dobbiamo conoscere. Non molti sanno che esiste la possibilità di rinegoziare o surrogare l’entità o le rate del proprio mutuo. In questo articolo intendiamo offrire una panoramica chiara su quali sono i termini, le condizioni e le azioni da compiere per surrogare il mutuo.

Vi daremo dei dettagli che vi aiuteranno a conoscere, se dovesse esservi utile, come utilizzare questo strumento a nostra disposizione.

A venirci incontro è, come sempre, la giurisprudenza. Infatti il codice civile, e precisamente l’articolo 1202 prevedere la “surrogazione dell’ipoteca”. Si tratta della concreta possibilità di portabilità del proprio futuro. Molti credono che questa possibilità sia stata introdotta con  il Decreto Bersani, ossia la Legge 40 dell’aprile del 2007. Nella realtà dal 2007 surrogare un mutuo costa meno.

Infatti la portabilità del mutuo, e quindi surrogare mutuo, diventa conveniente per il debitore, in quanto non possono più essere addebitate le spese classiche di quando si apre un nuovo mutuo presso una banca. Quindi: niente costi di istruttoria, costi notarili, imposte o panel di esenzioni anticipata. Con l’entrata in vigore della Legge Bersani questi costi scompaiono anche dove erano previsti. 

Ma cos’è la surroga del mutuo?

La surroga è una procedura che tutti gli utenti di una banca possono utilizzare. Chi ha in essere un mutuo con una banca e decide di chiuderlo o di stipularne uno nuovo, può utilizzare questo utile strumento.

Rivolgendosi ad un’altra banca, o alla propria,  si possono ottenere numerosi vantaggi. Facendo presente un cambio di condizioni di vita economica, la banca, ha la facoltà di agevolare il cliente prestando attenzione alle sue esigenze.

Qualora la vostra banca non sia disponibile a modificare il mutuo, migliorando le condizioni, si potrà chiedere ad un altro istituto la surroga del mutuo utilizzando l’ipoteca, che verrà trasferita ad un’altra banca.

In questa ipotesi di scelta è l’ipoteca che viene spostata da un istituto di credito all’altro, mentre il vecchio contratto di mutuo viene estinto e se ne stipula uno nuovo con un’altra banca. In pratica la nuova banca subentrante concede un mutuo pari all’importo del debito residuo del mutuo precedente e offre al cliente nuove condizioni più vantaggiose in termini di tasso di interesse, spread, importo della rata e durata.

Vediamo, in maniera schematica, alcuni passaggi chiave da avere chiari in mente dal momento in cui si opta per surrogare il mutuo:

• L’importo complessivo del nuovo mutuo contratto deve essere pari o inferiore a quello che è il debito residuo rimasto nel momento del trasferimento 
• le spese necessarie per surrogare il mutuo sono totalmente a carico della banca che accetta la surroga. 
• ci sono alcune banche che propongono una surroga con liquidità. Questo significa che il mutuarlo dovrà affrontare dei costi in più rispetto al debito residuo. In questo cosa è opportuno dire che questa pratica, in genere, non è consentita. 
• una volta stabiliti i termini del nuovo contratto di mutuo, sarà possibile stabilire una nuova durata del mutuo e la tipologia di tasso che potrà essere fisso o variabile. 
• l’ipoteca sull’immobile, che è iscritta presso il vecchio istituto bancario, verrà trascritta, e quindi trasferita, presso la nuova banca che permette di surrogare il mutuo. 
• quando decidiamo di surrogare mutuo è essenziale che tutti gli intestatari del contratto, e quindi anche gli eventuali garanti, siano gli stessi del mutuo precedente. Ci sono dei particolari casi, ove si dimostra una nuova solidità patrimoniali, e quindi in presenza di garanzie reddituali diverse, in cui i precedenti garanti o intestatari possono essere svincolati. 
• ci sono vari tipi di mutuo che si possono surrogare. Oltre al mutuo per la prima casa, potrò usufruire di questa prassi anche per un mutuo destinato ad un immobile di natura commerciale o di un’attività professionale, ma anche per l’acquisto di una seconda casa.
• la surroga del mutuo è possibile anche per i mutui aziendali. La clausola, però, è che l’azienda abbia meno di 10 dipendenti e che il suo fatturato non superi i 2 milioni di euro. 
• la banca precedente non può rifiutarsi e opporsi alla richiesta di surroga mutuo ove giunga dal nuovo istituto di credito.

Cosa bisogna fare per la surrogare il proprio mutuo?

La cosa più interessante da tenere a mente quando ci si prepara a surrogare un mutuo è avere già una strategia in mente prima di presentarsi in banca. La cosa più interessante è ottimizzare al massimo il risultato del cambio a nostro vantaggio.

La possibilità di migliorare le condizioni di un mutuo, non passano solo attraverso la surroga. Si può chiedere al proprio istituto di credito, tramite una semplice richiesta in carta semplice, la possibilità di migliorare le condizioni.

Il vostro istituto di credito, farà richiesta di revisione del mutuo e se accolta, avrete la possibilità di ridiscutere il vostro piano di rientro. Non dovrete quindi ricorrere necessariamente ad un nuovo istituto.

Vediamo adesso alcuni dettagli essenziali per poterci addentrare in questa pratica che va, via via, diffondendosi sempre di più.

Una volta che avrò individuato il nuovo istituto di credito al quale posso fare la richiesta di surrogare il mutuo, la nuova banca esaminerà la mia richiesta. Le tempistiche, in genere, sono quelle che servono per la richiesta di un nuovo mutuo e anche le modalità non differiscono. 

Una volta stabilita la strategia ti invitiamo a seguire, passo passo, i punti che ti suggeriamo onde poter trarre il massimo profitto dalla tua surroga. 

Ecco la guida completa quando si sceglie di surrogare il proprio mutuo: 

1. Il debitore, e quindi chi decide di surrogare mutuo, dovrà comparare tra le varie offerte che le altre banche offrono. È ovvio che ti consigliamo di scegliere l’istituto che ti presenterà delle condizioni più agevolate. 
2. Una volta che avrai individuato la banca che da per te, dovrai recarti fisicamente presso il nuovo istituto per presentare una formale richiesta di surroga del tuo mutuo. I moduli necessari per compiere quest’azione variano di banca in banca, e saranno comunque messi a disposizione dalla filiale alla quale ti rivolgerai. 
3. Sarà compito del nuovo istituto al quale ti sei rivolto valutare la tua richiesta di surrogare il mutuo. Se i controlli dovessero andare a buon fine, la banca comunicherà il suo nulla osta, e potrai vedere trasferito il tuo mutuo. 
4. Nella prassi accade che la banca che ha accettato la surroga del tuo mutuo si mette in contatto con la banca originaria. In questo modo viene comunicata al vecchio istituto la volontà del cliente di surrogare mutuo. 
5. L’istituto di credito che ha accettato la surroga acquisisce delle informazioni chiave da parte della vecchia banca. Quest’ultima dovrà comunicare la cifra complessiva del debito che dovrà essere accollato dal nuovo istituto. 
6. Il debito residuo del mutuo diventerà l’ammontare del nuovo mutuo. Una volta stabilita la cifra sarà necessario decidere ed elaborare un nuovo piano di rateizzazione del mutuo. 
7. Come abbiamo già specificato la vecchia banca non potrà rifiutarsi di surrogare il mutuo, e quindi dovrà agevolare il processo per surrogare mutuo. 
8. Ci sono dei tempi canonici previsti per prassi in questo tipo di azione. Il trasferimento del mutuo, in genere, avviene entro 30 giorni lavorativi. 
9. Una volta che il passaggio è stato effettuato sarà necessario ufficializzare la surroga del mutuo con un rogito notarile che sarà a carico della nuova banca senza spese per il debitore. 
10. Come ultimo passaggio l’ipoteca sull’immobile passa al nuovo istituto di credito. Da questo momento in poi tutti i rapporti con la vecchia banca cessano e ho completato tutte le procedure per surrogare il mutuo. 

I Vantaggi di cambio condizioni mutuo

Naturalmente, non dovrete in nessun caso e per nessuna procedura pagare NULLA. La legge Bersani ha stabilito che tutti questi processi, devono avvenire in maniera trasparente e senza oneri a sfavore del cliente.

Se anche la minima clausola vessatoria, dovesse differire rispetto al contratto precedente, non espressamente accettata dal cliente, il nuovo contratto potrebbe definirsi nullo.

In questo caso si parla infatti di rinegoziazione. Qui si parla di surrogare il mutuo, e quindi è essenziale capire per chi è adatta questa pratica.

È necessario dire che nel corso di questi ultimi anni la prassi di surrogare il mutuo ha portato milioni di Italiani a migliorare le proprie condizioni contrattuali. Molti mutui, infatti, erano stati contratti all’inizio del nuovo millennio, e quindi negli anni successivi al 2000. In quel caso, infatti, i tassi viaggiavano tra il 2 e 3 %. Tra il 2007 e il 2008, alla vigilia della grande crisi, si toccarono picchi storici che superarono il 5%, con l’aggiunta di ulteriori croci, quali ad esempio gli spread bancari. 

Per tutti i mutui successivi a questo periodo di riferimento oggi la surroga non è più molto usuale. Infatti le richieste sono in calo. Per i nuovi mutui si opta per una surroga solo  soltanto se il nuovo istituto bancario ci agevola con dei tassi di interesse più convenienti. Se il tasso ci permettere di risparmiare, surrogare mutuo conviene.

Ci sono dei casi in cui non conviene surrogare il mutuo!

Nello specifico: se si sta per finire di pagare il mutuo precedente, surrogare non ha molto senso. Infatti la maggior parte dei piani di ammortamento prevedono che il pagamento del mutuo saldi, da subito e nei primi anni, gli interessi dovuti alla banca. Questo significa che ripartire con un nuovo piano di ammortamento e, quindi, pagare nuovi interessi su un nuovo mutuo, non ha molto senso. 

Sono innumerevoli i mutui, ancora oggi in atto, che andrebbero rivisti, rimodulati, rinegoziati o surrogati. Questo perché anche le banche funzionano come le aziende e quindi tendono a farsi concorrenza tra di loro con l’intento di elaborare la migliore offerta. 

Il mercato bancario, e questa è una cosa che spesso viene tenuta nascosta ai poveri debitori ignari, offre costantemente la possibilità di poter risparmiare sulla propria rata del mutuo. I mutui hanno, in genere, una durata che si proietta nel medio o lungo periodo. Questo significa che nel corso di tutto questo tempo, dal momento in cui gli indici EURIBOR e EURIRS scendono, e quindi scendono i tassi, le banche dovrebbero informare i clienti. Ma questo non succede.

E allora? Provvedete a voi stessi e reclamate i vostri diritti.

A chi conviene surrogare il Mutuo

Sicuramente è un grosso vantaggio per i clienti avere questa possibilità. Conviene veramente a tutti coloro che sono coinvolti in una richiesta di surroga o rinegoziazione. Ma bisogna tenere bene a mente alcune cose che ci permetteranno di avere un migliore gestione dei nostri beni o dei nostri investimenti.

Quando si può richiedere la surroga?

Spesso viene chiesto se esiste un limite di tempo entro il quale si può richiedere di surrogare il proprio mutuo. La risposta è che non esiste nessun riferimento normativo che ponga dei limiti. Ci riferiamo sempre alla legge 40 del mese di aprile del 2007. Infatti, secondo la legge, il debitore può chiedere di surrogare mutuo in qualsiasi momento. Per molti istituti di credito, però, bisogna almeno che passi un anno dalla firma del contratto del mutuo. Questo arco temporale permettere una valutazione del cliente.

Il rischio, per la banca, è che il debitore possa poi richiedere una surroga della surroga. Questo avviene se la prima surroga avviene solo pochi mesi dopo aver contratto il mutuo. Siccome, come abbiamo visto, i costi sono a carico della banca, il rischio è che diventino troppo esosi. In genere, però, dopo 12 mesi, la banca non è più restia a concedere al cliente di surrogare il proprio mutuo. 

Gli elementi fondamentali che fanno parte di un qualsiasi cambio di mutuo, sono:

La Rata: dovrà o potrà variare sostanzialmente rispetto agli importi precedenti che ci hanno indotto a chiederne il cambio. A seconda di che tipo di tasso sceglieremo, varierà in relazione diretta. Mi spiego meglio.

La differenza fra un tasso fisso, variabile o addirittura, in alcuni casi misto, ci darà un nuovo importo.

Fondamentale quindi sarà il Tasso del nuovo mutuo.

Il Tasso fisso ci darà dall’inizio del mutuo l’idea di tutti gli ammontati, le rate del piano di  ammortamento e potere pianificare benissimo il bilancio personale o familiare.Con questo tipo di tasso però, si pagheranno più interessi all’inizio, ma prevede l’aumento dell’inflazione e quindi del tasso stesso, che è comunque collegato alle rilevazioni generali della banca centrale europea più un piccolo spread.

Generalmente questo tipo di mutuo è maggiormente consigliato a un dipendente con uno stipendio medio, che con buona probabilità avrà un vantaggio dalla pianificazione della rata del mutuo.

Il Tasso Variabile prevede un altro tipo di indice a cui è collegato e sarà possibile nel corso della durata del mutuo che le rate possano variare al variare degli indici di riferimento, della situazione economica e politica, prevede la possibilità di pagare delle rate più elevate.Di solito è indicato per risparmiatori da stipendi più elevati che assumono il rischio, in alcuni casi di pagare una rata più alta in caso di aumento dei tassi.

L’ultima, ma non meno importante variante da tenere in considerazione nella scelta di un mutuo, è la Durata. Cambia sensibilmente a seconda dell’importo del mutuo e del numero ed importo delle rate, ma è un fattore chiave nella gestione dei nostri fondi e del nostro patrimonio.

Dobbiamo aver cura di non esagerare o allungare troppo i tempi di un mutuo, altrimenti, potremmo in alcuni casi non avere sotto controllo la gestione dei nostri risparmi.Invece, una corretta gestione deve essere la nostra bussola permanente nel mare delle offerte e pubblicità che ogni giorno ci vengono proposte.

Non sono dell’idea di fare il giro continuo di tutti gli istituti bancari per trovare le migliori condizioni, ma seguire un’attenta gestione dei nostri fondi e dei nostri capitali mobiliari ed immobiliari.

Questo ci permetterà di dare più concretezza alle nostre azioni.Per aiutarvi nella scelta e per avere un’idea in anticipo sulle possibili condizioni che potrete trovare, internet ci viene in aiuto.

Vi posto, qui sotto, un esempio di lettera modello che potrà esservi utile.

In fondo alla pagina, troverete anche un calcolatore che potrà aiutare a calcolare diversi tipi di mutui con importi, durate e tassi diversi.

Quanto si risparmia con la surroga?

Grazie alla possibilità di surrogare il proprio mutuo, gli italiani hanno potuto risparmiare centinaia di milioni di euro. Questo grazie alla surroga.

Un esempio chiave è per chi ha contratto il proprio mutuo alla vigilia della crisi, e quindi negli anni in cui i tassi di interesse aveva raggiunto i loro massimi storici. Si parla di tutti i mutui accesi tra il 2007 e il 2008. Una volta che il mutuo è stato trasferito ad un altro istituto di credito, una volta che i tassi di interesse erano calati notevolmente, ha visto un risparmio notevole per le sue tasche. Si parla di cifre importanti per un mutuo su una casa, che va dai 200 ai 250 euro al mese. 

Allo stato attuale delle cose i tassi di interesse sono a zero, mentre i tassi di deposito viaggiano in terreno negativo. Questo, però, non significa che tutto rimarrà così per sempre. Secondo le regole del mercato i tassi torneranno presto a risalire, in quanto è veramente assai complesso e improbabile che possano andare sotto dalle soglie attuali. Questo significa che il momento per surrogare un mutuo è proprio adesso, con i tassi di interesse che giocano a vantaggio del debitore. 

Surroga della Surroga: è possible?

Come abbiamo già anticipato la possibilità c’è. Sono molti i debitori che, con i tassi di interesse a zero, hanno richiesto la surroga del proprio mutuo per vedersi delle condizioni vantaggiose sul proprio mutuo. La surroga della surroga è una pratica possibile. Questo significa che lo stesso mutuo può essere surrogato anche più volte, con le stesse condizioni di cui abbiamo parlato in premessa. 

La legge non prevede un numero limite di volte in cui si può surrogare mutuo. Chi ha contratto un mutuo con tasso fisso al 6%, a cavallo tra il 2007 e 2008, una volta che i tassi sono scesi, ha ottenuto la possibilità di vedere i tassi scendere di 3 punti percentuali al 3%. Oggi, richiedendo un’ulteriore surroga, potrebbe ritrovarsi con delle condizioni migliori e non esistono limiti alle volte in cui si può richiedere questa possibilità. 

C’è da dire, però, che le banche non vedono di buon occhio chi richiede delle surroghi continue. Questo perché, come vi ho già spiegato, i costi della pratica sono tutti a carico della banca. Mettetevi al posto della banca: se io arrivo dopo una richiesta di surrogare mutuo, e il nuovo istituto di credito si accolla tutti i costi, dal momento in cui vado in u’altra banca avrà perso del denaro. Portare il mio mutuo altrove rappresenta, per la banca che ha accettato la mia prima surroga, una perdita ingente. 

Quanto costa la surroga del mutuo?

Nulla. Lo abbiamo già specificato ma è necessario che sia chiaro. A tal proposito bisogna sempre far riferimento alla Legge Bersani. Essa riporta, citando testualmente, che

«non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria, per gli accertamenti catastali o altri oneri di qualsiasi natura».

Questo significa che ogni tipologia di costo, le spese per il notaio, le spese per istituire la pratica e per la perizia del mutuo, sono a carico della banca che sceglie di prendersi in carico il mutuo. 

La banca, che funziona come un’azienda, non è stupida. Infatti vi saranno proposte polizze assicurative, proprio per recuperare quel denaro che la banca ha anticipato per permettervi di surrogare il mutuo. Questo avviene, in particolare modo, se mi ritrovo dinnanzi ad una surroga della surroga. In quel caso la banca non intende, per nessun motivo, andare in passivo. 

La Surroga nel caso dei mutui che coprono il  100% dell’investimento

A cavallo tra il 1998 e il 2008 molte banche hanno finanziato il 100% dell’investimento per l’acquisto di immobili. Ora gli acquirenti si sono ritrovati con il 100% del capitale finanziato dalla banca. Come funziona la surroga in questi casi? La nuova banca la concederà solo ed esclusivamente se l’importo residuo che intendo surrogare non supera l’80% del valore commerciale dell’immobile che posso offrire in garanzia. 

Il problema è che il prezzo delle case è ormai crollato. Chi ha acceso un mutuo con un tasso di interesse al 5% non ha sfruttato la surroga negli anni successivi. Con l’inizio della crisi, dopo il 2008, le banche hanno attuato una morsa concedendo liquidità con molta più parsimonia. 

La Lettera di rinegoziazione per surrogare il mutuo

lasciamo qui il download del file pdf contenete la lettera da firmare e inviare alla propria banca per rinegoziare il mutuo

Scarica la lettera di rinegoziazione della surroga del mutuo

La surrogare del mutuo necessita dei seguenti documenti:

• Copia autenticata del contratto bancario precedente
• Nota dell’ipoteca è sufficiente una copia.
• Documenti dell’intestatario come il codice fiscale e il documento di identità.
• In caso di persone inserite come garanti saranno necessari anche i loro documenti.
• Stato civile (documento)
• Planimetrie e visure (documenti catastali)

Ecco i passaggi che avvengono durante la surroga del mutuo

1. Scegliere la banca e informarsi sulle possibili nuove condizioni.
2. Richiedere allo sportello dell’ufficio bancario il modulo di richiesta.
3. Attendere una risposta positiva dalla banca una volta consegnato il modulo.
4. A questo punto la banca se l’esito è positivo trasferisce la richiesta.
5. La nuova banca si mette in contatto con la precedente comunicando la scelta del cliente.
6. La banca verifica la cifra esatta del debito residuo e questo in un secondo momento sarà l’importo intero del nuovo mutuo da rateizzare.
7. Viene concesso il nullaosta da parte dell’istituto bancario “vecchio” e il passaggio avviene entro 30 giorni.
8. Viene effettuato un rogito notarile a carico della banca.
9. Vengono trasferiti i diritti alla nuova banca.

Se preferisci puoi calcolare la surroga tramite appositi strumenti online.

Strumento di Calcolo Online per la Surroga del mutuo

C’è anche la possibilità di calcolare il vostro passaggio di surroga, sostituzione e rinegoziazione del mutuo tramite degli strumenti online come questo.

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