Conviene comprare casa in generale? Un’introduzione
Molti si chiedono se comprare casa conviene. La domanda è logica e tra quelle più cliccate su Google riusciamo a capire quali sono le ricerche più comuni. Ma partiamo con una premessa cercando di capire cosa vuol sapere la gente.
Molte volte, in chat o via email, molte persone spesso mi contattano e fanno la stessa domanda:
- “Vale la pena comprare una casa adesso dopo il Coronavirus?”
- “Conviene comprare casa nel 2020?”
- “Conviene comprare casa nel 2021?”
- “Acquistare una casa o affittare una casa?”
- “Comprare una casa o un appartante per affittarlo conviene?”
Ho pensato di scrivere questo articolo per capire e provare a dare delle risposte sul tema “comprare casa conviene?”. Ho voluto raccogliere delle spiegazioni di carattere finanziario. Successivamente mi occuperò di capire quali sono le città più care e meno care d’Italia per comprare casa o investire in immobili.
Da un punto di vista finanziario, sai che comprare la tua casa è uno dei più grandi errori?
Conviene comprare casa? Un esempio concreto
Pensate a Luca che ha comprato caso. Se venisse da me a chiedere un consiglio sulla loro carriera, la prima cosa che gli direi sarebbe quella di vendere la casa o, comunque, metterla a ROI. Ti sembra assurdo questo, vero? Probabilmente è legittimo che tu lo pensi. Ora vendere una casa può essere fatto rapidamente da Luca senza la necessità di avere alcuna conoscenza finanziaria speciale. Ti assicuro che questa scelta può essere molto, molto efficace e avere ottime ripercussioni nel loro futuro.
Effettivamente, sia a livello emotivo che affettivo questo gesto potrebbe costare tanto a Luca, ma vediamo di capire quali sarebbero le ripercussioni e per quale motivo potrebbe essere interessante svincolare parte del proprio capitale destinato all’immobile.
Affitto o mutuo? Facciamo un po’ di conti
Luca riesce a vendere la sua proprietà per 250.000€. Grazie a questa operazione riesce ad estinguere il suo mutuo, che viene considerato “debito cattivo” perché:
- ti toglie la capacità di indebitamento
- tiene il tuo capitale immobilizzato
- è pieno di interessi
Una volta estinto il suo mutuo di 180.000€ il nostro Luca il nostro Luca non avrà più vincoli con la sua banca. Anzi, si accorgerà di avere 80.000€ di liquidità in più, e quindi Luca ritorna in pieno possesso della suo patrimonio che, adesso, è svincolato e potrà servirgli, ad esempio, per comprare casa per investimento. In questo caso il valore patrimoniale netto (o meglio il bilancio consuntivo) non varia a livello quantitativo e rimane sempre a 180.000€.
Conviene comprare casa o conviene affittare casa?
Supponiamo ora che Luca abiti in casa di affitto, e quindi sarà costretto a pagare la casa in cui abita. Perché questo potrebbe essere un vantaggio?
- Luca può cambiare città in qualunque momento
- Potrà usare la sua liquidità per investire e fare altri soldi
- potrà utilizzare il suo merito creditizio e accendere nuovi mutui per investire
Ovviamente è corretto dire che tutti i discorsi fatti fino a qui non tengono conto di quelli che saranno i costi legati al possesso di una proprietà (e vi assicuro che non sono pochi). Quindi ora Luca ha venduto la sua casa di proprietà, e se andrà in affitto il sui patrimonio netto resterà invariato. A diminuire, in questo contesto, sarà il flusso di cassa.
Ti pare forse una scelta stupida questa? Cerchiamo di capire come funziona un investimento immobiliare e come guadagnare con un immobile.
Spieghiamo i motivi
Con questa azione, quindi, Luca si è impegnato con le banche. Adesso che non ha più il mutuo ha ridotto al minimo i debiti bancari, debito cattivo quindi. Così facendo si è liberato anche di tutte quei crediti esigibili legati all’avere una casa si proprietà. Alla fine ha scoperto di avere liquidità per svolgere altre attività.
Quindi presta attenzione e capirai. Luca ora gode di due vantaggi a suo favore:
• Liquidità sufficiente
• Capacità di prendere denaro in prestito dalle banche (in precedenza, tutto era congelato a causa del suo mutuo)
Immagina ora che Luca voglia investire in una proprietà. Decide di acquistare un appartamento costruito vent’anni fa, con due camere da letto ristrutturato, ma generalmente in buone condizioni.
Non sono necessari, dunque, lavori straordinari importanti: basterà un piccolo rinnovamento e l’aggiunta di qualche valore o servizio che lo renda più appetibile ed esclusivo. Il venditore chiede 170.000€. Luca riesce a chiudere la trattativa a 150.000€ e acquista l’appartamento. Con 10.000€ decide di ammodernare l’appartamento con i famosi ritocchi e il valore aggiunto di cui parlavamo prima.
Ora Luca riesce a vendere l’appartamento in 6 mesi a 190.000€. Cosa succede? Quali sono i risvolti di questa operazione?
Cosa comprare quando si investe?
Conviene comprare casa nuova o da ristrutturare?
Sicuramente da ristrutturare. Con questa operazione abbiamo un utile importante che dobbiamo prendere in considerazione.
Infatti
€190.000 – (€150.000 + €10.000) = €30.000
Il ritorno sull’investimento di questa operazione è stato del 18,75% (completato entro 6 mesi). E tutto grazie al fatto che Luca è riuscito ad investire i soldi anziché tenerli immobilizzati nella sua abitazione. Così facendo ci ha realizzato lo stipendio di un operaio moltiplicato per 24 mesi, e senza faticare poi tanto. Ecco cosa fa un imprenditore che vuole investire in immobili. Specula dal valore aggiunto che riesce a creare e dalla sua ars oratoria. D’altro canto: quanto tempo ci impieghi tu a mettere da parte 30.000€?
Pensaci
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Dove vale la pena acquistare una casa in Italia?
Un sondaggio condotto dal reparto ricerche del Gruppo Tecnocasa ha, infatti, cercato di rispondere a questa domanda e ha fornito la grafia del centro più economico del 2019 per chi fosse interessato all’acquisto di casa.
In Italia, in generale, oa livello nazionale, ci sono circa 6,6 stipendi vitalizi per potersi permettere una casa, che è un aumento di 0,4 rendite rispetto all’anno precedente. Ma dove è più conveniente? Si scopre che alcune città sono molto più economiche di altre.
Dove comprare casa: ecco le 3 città d’Italia che costano meno
Vediamo prima la città che costa meno. Bisogna andare in Sicilia, a Palermo. Infatti, nel centro della Sicilia, bastano 3,6 annualità di stipendio per poter permettersi questo investimento. Nel 2009 sarebbero occorse 5,9 annualità per pagare una casa a Palermo.
Al secondo posto troviamo Genova, divenuta più conveniente negli ultimi dieci anni (da 6,8 rendite a 3,7 rendite).
Bari vince la medaglia di bronzo con il terzo posto. L’acquisto di una casa, infatti, richiede una rendita di 3,8 anni, contro gli 8 anni di un decennio fa.
Dove non è conviene comprare casa: ecco le 3 città più care
Indubbiamente, la Milano più alta tra le città meno sviluppate è Milano, dove l’acquisto di un immobile richiede 11,1 annualità di stipendio (contro i 12,5 del 2009).
È seguita da vicino da Roma (9,3 anni di stipendi da 13,6) e Firenze (9 anni da 10,8).
Pertanto, la tendenza generale è al ribasso, anche se in alcuni casi la tendenza al ribasso non è molto evidente perché i prezzi sono comunque alti..
Comprare casa conviene? La classifica delle città meno care e più care.
In sintesi in questa classifica raccogliamo i risultati raccolti con l’indagine Tecnocasa. Ecco quali sono i centri più cari e meno cari d’Italia dove comprare immobili.
- Milan: 11,1 anni (12,5 anni nel 2009)
- Roma: 9,3 anni (da 13,6
- Firenze: 9 anni (dal 10.8)
- Bologna: 7,8 anni (precedentemente 8,9 anni)
- Napoli: 7,6 anni (da 10,2)
- Torino: 4,8 anni (da 7,1)
- Verona: 4,8 anni (da 6,1 anni)
- Bari: 3,8 anni (da 8 anni)
- Genova: 3,7 anni (da 6,8 anni)
- Palermo: 3,6 anni (da 5,9)
La classifica si commenta da sola.
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