Come aprire un B&B: legge, fiscalità, guadagni e requisiti

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come aprire un b&b

Ecco come aprire un b&b. Elenchiamo tutti i passi, le normative e ciò che devi conoscere se vuoi adibire la tua casa a ricevere ospiti. Il mondo dei B&B è in netta crescita ed espansione. Scopriamo tutti i dettagli.

B&B che cos’è?

Come aprire un B&B? Negli ultimi anni il mercato dell’ospitalità cosiddetto “home made” si è sempre più esteso. Per questo motivo molte persone hanno deciso di aprire un b&b.

Sono migliaia, ormai, i cittadini che hanno deciso di trasformare la loro casa in bed and breakfast, aprendola a viaggiatori e turisti.

La caratteristica che più colpisce, ed è apprezzata dai viaggiatori che scelgono la formula del b&b, è la familiarità dell’ospitalità. Si tratta del sentirsi a casa e immersi nel territorio che si decide di visitare. 

D’altra parte chi decide di aprire un b&b deve a sua volta dimostrare estrema convivialità e ospitalità. Non si tratta di un comune servizio di alloggio, come avviene nel caso di un hotel, che è molto più strutturato. 

Il b&b porta i soggetti ad aprire le porte di casa propria e se ciò non è fatto con cuore e passione ma solo per scopo economico di sicuro non permetterà agli ospiti di vivere una indimenticabile esperienza.

come aprire un b&B
Progetto di una stanza tipo per B&B

Come aprire un B&B: quali requisiti deve avere l’alloggio?

Partendo dal presupposto che il soggetto che sceglie di aprire B&B ospiterà delle persone, sarà necessario sottostare a regole di tipo urbanistico-edilizie per garantire la loro sicurezza.

Fondamentale, dunque, che l’abitazione sia in regola con gli allacciamenti di luce e gas.

Bed and Breakfast normativa: ecco la differenza tra le regioni

Da non sottovalutare le norme igienico – sanitarie, ma in sintesi i requisiti, pur variando da regione a regione sono: 

  • 14 metri quadrati per la camera doppia, 8 metri quadrati per la singola;
  • Il titolare del B&B dovrebbe avere la residenza nella struttura. In via eccezionale alcune regioni concedono di abitare a fianco, ma con obbligo di reperibilità;
  • Superficie minima dell’abitazione rispetto ai posti letto;
  • Limite di camere: si parte da un minimo di 3 a un massimo di 6, con considerevoli differenze da regione a regione;
  • Requisiti minimi delle stanze: in alcune regioni le norme prevedono che le stanze siano fornite di armadio, comodini, lampade, cestini, ecc.;
  • Autonomia da parte degli ospiti nel poter accedere alla stanza o ai wc;
  • L’obbligo di pulizia quotidiana o di indicazione della cadenza del cambio lenzuola;

Come aprire un B&B: la colazione

È, inoltre, interessante evidenziare che sono previste anche alcune regole per la somministrazione della colazione. I cibi, generalmente, devono essere forniti confezionati e senza alcun tipo di manipolazione ulteriore.

Capita spesso che, proprio per dimostrare il carattere autoctono di ospitalità, il b&b vuole fornire ai clienti i prodotti locali, come impongono alcune Regioni.

Per quanto riguarda i prezzi: vi è l’obbligo di esporli nella propria struttura e comunicarli all’ufficio preposto nella propria regione.

Per quanto riguarda gli ospiti: è obbligatorio registrarli e comunicare alle autorità locali di pubblica sicurezza le generalità.

B&B: chi può aprirlo?

In linea di massima tutti possono aprire un B&B, purché:

  • Abbiano una casa da adibire a tale scopo;
  • L’attività sia esercitata da privati non in forma professionale, in possesso di idonei requisiti;
  • Si sia in possesso dei requisiti morali previsti dall’articolo 11 del r. d. n. 773/1931;
  • Assenza di pregiudiziali ai sensi della legge antimafia;
  • Assenza di condanne ai sensi della legge 20 febbraio 1958 n. 75 (legge Merlin).

B&B: occasionale o imprenditoriale?

Fondamentale, prima di analizzare le modalità di apertura, è capire di che tipo di attività si tratta. L’attività può essere occasionale o imprenditoriale.

Il b&b in forma imprenditoriale: presenta delle strutture ricettive a conduzione e organizzazione familiare, gestite dai privati in modo professionale, che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando parti della stessa unità immobiliare, purché funzionalmente collegate a spazi familiari condivisi.

In questa ipotesi sarà necessario aprire una partita IVA.

Esercizio di affittacamere: aprire affittacamere significa creare strutture ricettive composte da camere ubicate in più appartamenti ammobiliate nello stesso stabile.
Nello stabile sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari.

B&B non in forma imprenditoriale: strutture ricettive a conduzione e organizzazione familiare, gestite da privati in forma non imprenditoriale. Tali strutture forniscono alloggio e prima colazione utilizzando parti della stessa unità immobiliare purché funzionalmente collegate e con spazi familiari condivisi.

Come aprire un B&B: profilo fiscale

Chiariamo: il carattere saltuario e occasionale dell’attività di fornitura alloggio e prima colazione consente l’esclusione dal campo di applicazione dell’IVA. Unica condizione: questa attività non deve essere svolta in modo sistematico, con carattere di stabilità e con l’utilizzazione dei mezzi che indicano professionalità nell’esercizio dell’attività stessa.

Pertanto, non si deve emettere fattura, ma qualora il cliente lo richieda è possibile rilasciare una ricevuta fiscale.

Aprire b&b: ecco la normativa

Secondo la vigente normativa b&b è un’attività ricettiva gestita da privati, a conduzione familiare, i quali mettono a disposizione le proprie abitazioni e le proprie camere in numero limitato. 

Sul punto risulta particolarmente interessante la Legge regionale del 29 marzo 2001, n. 135 “riforma della legislazione nazionale del turismo” pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 92 del 20 aprile 2001.

Tassazione b&b

Attualmente l’attività di b&b può essere esercitata anche senza nessuna partita IVA e senza obbligo di registrazione alla camera di commercio.

Nel caso in cui si scelga di aprire un b&b senza partita IVA i proventi saranno indicati in dichiarazione dei redditi e tassati come redditi diversi. Questo una volta detratte le spese inerenti all’attività di utenze, pulizie, generi alimentari offerti agli ospiti ecc.

Sul punto risulta significativa una sentenza del TAR Lazio che nel 2016 n. 6755 del 13 giugno 2016 ha rimosso alcune regole limitative dell’attività di b&b.

Infatti, prima della sentenza in questione le leggi regionali richiedevano che i b&b aperti senza partita IVA rimanessero chiusi per un periodo compreso tra i 90 e i 120 giorni all’anno e venissero rispettati precisi limiti nelle dimensioni dell’abitazione.

Il tribunale amministrativo, però, ha dichiarato illegittime queste richieste in quanto non agevolartici della libera concorrenza.

Se scopo fondamentale è che la gestione degli affitti diventi lavoro principale allora una volta aperta la propria posizione come affittacamere sarà necessario aprire una partita IVA e registrarsi presso la camera di commercio. 

Come aprire un B&B: quali documenti vanno presentati?

Sia che si scelga di svolgere l’attività in forma imprenditoriale o occasionale, sarà necessario presentare una serie di documenti.

Il primo passo è quello di recarsi allo Sportello Unico per le Attività Produttive de proprio comune. Li bisognerà ritirare i moduli da compilare per la Dichiarazione di inizio Attività.

Comunicata la segnalazione certificata di inizio attività SCIA l’apertura del b&b sarà immediata.

Il passo successivo consiste nel recarsi presso gli uffici turistici di competenza che avranno il compito di definire ufficialmente la classificazione della struttura e danno indicazioni su come monitorare gli ospiti per le autorità di pubblica sicurezza. 

È bene specificare che ogni regione e ogni comune hanno procedure proprie.

Infatti attualmente il Comune può imporre una tassa per l’istruttoria della pratica che varia in termini di costo tra i 30 e 60 euro circa.

La differenze tra B&B, locazioni turistiche e affittacamere

La gestione fiscale di un B&B non prevede nulla i diverso rispetto all’ordinario trattamento di una qualsiasi attività d’impresa.

In particolare: una delle questioni sulle quali è necessario riporre maggiore attenzione è la verifica dei presupposti per il conseguimento di un reddito di natura diversa, di cui all’articolo 67 comma 1 numero 3, lettera ì) del Tuir, ossia l’esercizio di un’attività d’impresa commerciale di cui all’articolo 55 dello stesso Tuir.

Il B&B è un’attività turistica ricettiva di tipo extra-alberghiero che offre un servizio di alloggio e di prima colazione per un numero limitato di camere e/o posti letto utilizzando parti dell’abitazione privata del proprietario, con periodi di apertura stagionale o annuale.

Dal punto di vista civilistico non troviamo una definizione puntuale di B&B, in quanto la regolamentazione del settore turistico è demandata alle rispettive Regioni e Province autonome.

Secondo quanto stabilito dall’articolo 12 comma 3 del Codice del turismo:

 “Strutture ricettive a conduzione familiare, gestite da privati in forma imprenditoriale, che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando parti della stessa unità immobiliare purché funzionalmente collegate e con spazi familiari condivisi”. 

Ai sensi dell’articolo 12, comma 5, vanno definite come:

Strutture case o appartamenti, arredati e dotati di servizi igienici e di cucina autonomi, dati in locazione ai turisti, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore a sette giorni e non superiore a sei mesi consecutivi senza la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero”.

Cos’è la locazione turistica?

In altri termini l’attività di locazione turistica è quella volta alla sola locazione di un immobile o di parte di esso, a clienti esterni, per periodi inferiori a 30 giorni senza l’effettuazione di ulteriori servizi aggiuntivi (somministrazione di alimenti o bevande, cambio giornaliero di biancheria ecc.). 

In questo caso non è necessario aprire una partita IVA, ma è sufficiente stipulare contratti di locazione turistici.

Ai sensi dell’articolo 12, comma 2, vanno definiti come affittacamere le “strutture ricettive composte da camere ubicate in più appartamenti ammobiliati nello stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari”.

In altri termini l’attività di affittacamere è una vera e propria attività commerciale, infatti, oltre al servizio di alloggio, sono compresi tipici servizi che fanno parte dell’attività alberghiera.

Per avviare un’attività di affittacamere è necessario aprire una partita IVA. Subito dopo bisognerà effettuare la comunicazione di inizio attività in Camera di Commercio, e al SUAP del proprio Comune.

Da quanto appena detto emerge l’esigenza di non confondere l’attività di B&B con l’attività di locazione turistica, in quanto le genesi dei rapporti giuridici è nettamente distinta.

Le locazioni turistiche, infatti, traggono origine dalle disposizioni di cui all’articolo 1571 e seguenti del codice civile. A questi devono essere aggiunte le previsioni del Codice del Turismo.

Secondo quanto stabilito dall’articolo 1571 del c.c.: “la locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo”. 

Cosa cambia col B&B?

L’attività di B&B, di contro, oltre alla messa a disposizione dei locali prevede la somministrazione di ulteriori servizi quali la prima colazione. E’ proprio quest’ultimo elemento che attrae l’attività di B&B all’esterno della definizione civilistica del contratto di locazione, ciò risulta fondamentale anche ai fini di una corretta applicazione del regime fiscale.

Giurisprudenza

  • È possibile aprire un b&b in un condominio?

In generale, se si vuole aprire un b&b in un condominio non vige l’obbligo di richiedere l’approvazione dell’assemblea. Eccezione si ha nel caso in cui nel regolamento di condominio è specificatamente scritto che si vieta l’attività di bed and breakfast o di affittacamere.

Sul punto, in particolare si è pronunciata la sentenza n. 369 del 14/11/2008.

Sempre sul punto, degna di nota è anche la corte di cassazione, seconda sezione civile, sentenza n. 20 novembre 2014 n. 24707.

La Corte di Cassazione ha stabilito che l’uso della propria abitazione come b&b non costituisce modificazione della destinazione d’uso dell’immobile e può aversi anche qualora questo faccia parte di un condominio.

B&B: come rapportarsi col codominio?

Nel caso di specie, l’amministratore di un condominio, quale rappresentante di tutti i condomini ricorreva in giudizio contro le proprietarie di due appartamenti del complesso condominiale, le quali esercitavano attività di b&b nelle rispettive abitazioni, per chiederne la condanna all’immediata cessazione dell’illegittima attività alberghiera.

Accertato che lo svolgimento di attività di affittacamere non costituisce modificazione della destinazione d’uso per civile abitazione delle unità immobiliari risultava inammissibile un’interpretazione estensiva del regolamento condominiale e dunque infondata la cesura del primo giudice. 

In sostanza, secondo la cassazione, nel caso di specie, la previsione regolamentare non poteva essere legittimamente interpretata in modo restrittivo, tale da evitare ogni attività che si potesse svolgere in immobili facenti parte del complesso condominiale che non si esaurisse in un godimento personale da parte dei proprietari. 

Da ciò ne derivava che l’uso del proprio immobile per svolgervi attività di affittacamere risulta pienamente legittimo. L’attività non è in contrasto con l’uso abitativo a cui sono vincolati i condomini, a meno che non sia diversamente provato in sede giudiziaria.

Agevolazioni per aprire un bed and breakfast

Non esistono agevolazioni.

Bed & Breakfast (B&B) sono quelle strutture che offrono alloggio con massimo tre camere. Dunque si tratta di un ridotto numero di posti letto.

Come abbiamo visto l’attività si esercita senza aprire la Partita Iva. Questo perché si tratta di strutture che offrono solitamente solo un servizio di carattere stagionale o comunque saltuario.

Questo significa che il b&b non è un’attività d’impresa.

Come ben sappiamo, per accedere a bandi e finanziamenti si deve aprire una nuova impresa.

Quindi si deduce che il Bed & Breakfast non può essere finanziato. Sarà solo un’attività gestita da privati nel tempo libero.

Un altro requisito fondamentale per accedere ai contributi sarà opportuno offrire un maggior numero di stanze e intraprendere un’attività che si svolge per tutto l’anno. 

 


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